La SCPI de déficit foncier.
La SCPI de déficit foncier a pour but d’acquérir des biens immobiliers qui doivent faire l’objet de travaux de rénovation relativement important, pour ensuite pouvoir être mis en location. Les souscripteurs de parts de SCPI peuvent alors imputer sur leurs revenus fonciers issus de biens immobiliers existants ou sur leur revenu global dans la limite de 10 700€ une quote-part des dépenses déductibles engagées par la SCPI dans le but de rénover les immeubles qu’elle aura acquis.
Une fois rénovés, les immeubles sont mis en location par la SCPI et les détenteurs de parts perçoivent les revenus au prorata de leur investissement sous forme de loyers généralement trimestriels.
Quels sont les objectifs des SCPI de déficit foncier ?
Optimisation fiscale !
- Optimiser son imposition sur les revenus.
- Obtenir des revenus complémentaires une fois la mise en location des biens.
Investir dans des SCPI de déficit foncier permet donc de :
- Déduire des charges de ses revenus fonciers liées aux travaux mais aussi de son revenu global sans plafonnement des niches fiscales.
- Obtenir des revenus complémentaires réguliers.
- Diversifier son patrimoine sans les contraintes de gestion.
Quels sont les personnes physiques concernées par ce type d’investissement ?
Tranche marginale d’imposition élevée !
Les SCPI de déficit foncier sont principalement préconisés pour les contribuables qui sont fortement imposés (TMI* élevée) et qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers. Ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
*Tranche Marginale d’Imposition : en 2023 il en existe 5 qui sont 0%, 11%, 30%, 41% et 45%
Exemple chiffré (source fidroit) :
Un foyer fiscal a une TMI de 41%. ses revenus locatifs sont de 30 000€ / an. Il dispose d’un capital 100 000€ à placer en SCPI. Frais de souscription : 10%.
Rendement : 2.5% nets de frais de gestion.
Méthode de calcul :
Quote-part affecté aux travaux :
50% imputable sur deux ans soit (100 000€ – 10%) x 50% = 45 000€.
Détermination des revenus fonciers des 2 premières années et du gain fiscal :
Recettes totales :30 000 €
| Libellé | Année 1 | Année 2 |
|---|---|---|
| Recettes locatives directes : | 30 000 € | 30 000 € |
| Recettes locatives indirectes (parts de SCPI) : | 0 € | 0 € |
| Recettes totales : | 30 000 € | 30 000 € |
| Charges diverses du patrimoine : | 6 000 € | 6 000 € |
| Déficit parts de SCPI (45 000 € / 2) : | -22 500 € | -22 500 € |
| Résultat : | 1 500 € | 1 500 € |
Le déficit foncier de 22 500 € est entièrement imputable sans limitation sur les revenus fonciers (30 000 €) du couple qui réalise ainsi le gain fiscal suivant :
- Économie d’IR : 45 000 € x 41% = 18 450 €
- Économie de PS : 45 000 € x 17.20% = 7 740€
Gain total : 26 190 € soit 26.19% par rapport au capital investi de 100 000 €.
L’éventuel surplus de déficit foncier s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €.
L’excédent de déficit supérieur à 10 700 € + les intérêts d’emprunt (s’il y a lieu) sont rapportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
quand réaliser cet investissement ?
- Si notre couple réalise cette opération en janvier 2023 : il pourra bénéficier immédiatement de la modulation à la baisse de son taux d’imposition sur l’ensemble de ses revenus et de la suspension de l’acompte sur ses revenus fonciers. L’avantage fiscal sera donc perçu en temps réel tout au long de l’année 2023.
- S’il réalise la dépense en décembre 2023 : les acomptes d’impôts relatifs à 2023 auront déjà été payés par le contribuable. Il devra attendre le mois d’août 2024 pour percevoir la restitution des impôts et prélèvements payés en trop au cours de l’année 2023.
https://www.next-finance.net/De-l-interet-d-investir-en-deficit
