Qu’est ce qu’une SCPI ?

Il s’agit d’un placement immobilier non coté en bourse dont le but est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. C’est en fait une SCI qui acquiert des biens immobiliers pour quelques centaines de millions d’euros au travers des souscriptions de parts et loue ces biens à une diversité de locataires. Vous détenez des parts de cette SCI et recevez des dividendes (loyers) en général trimestriels au prorata de votre investissement.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI de rendement, de plus-values et fiscales :

Les SCPI de rendement :

• Objectif : Distribution d’un revenu trimestriel et revalorisation progressive d’un patrimoine. Il en existe 3 types : les diversifiées, les murs de magasin et les régionales.
• Diversifiées : Investissement dans des bureaux, locaux commerciaux sur l’île de France et les grandes métropoles.
• Murs de magasins : Locaux commerciaux de détail (murs de boutiques, magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes).
• Régionales : Concentrées sur une région donnée. Les performances sont alors liées à la santé économique de la région.

Les SCPI de plus-values :

• Objectif : Distribution d’une plus-value.
• Les investissements sont orientés vers des produits ayant un fort potentiel de développement.
• Les loyers sont réinvestis dans des investissements qui valorisent les biens immobiliers donc générant potentiellement des plus-values à terme.
• La SCPI ne distribue donc pas les loyers (dividendes).
• La SCPI revend ensuite l’immeuble avec une plus-value redistribuée aux associés.
• La valeur des parts des associés augmentent. Ceux-ci peuvent vendre leurs parts et enregistrer une plus-value.

Les SCPI fiscales ou de déficit foncier :

• Objectif : Réduire l’impôt sur le revenu.
• Immobilier locatif neuf ou réhabilité avec conventionnement fiscal (Pinel, Malraux).
• Déficit foncier imputable sur d’autres revenus fonciers.

Comment acquérir ou vendre des parts de SCPI ?

Les SCPI à capital fixe :

Les SCPI à capital fixe procèdent régulièrement à des augmentations de capital dont le montant et la durée est fixé par la société de gestion de la SCPI. Le capital va donc progresser au fur et à mesure des augmentations de capital afin d’acquérir de nouveaux biens, c’est ce qu’on appelle le marché primaire. Lors des augmentations de capital les investisseurs peuvent acquérir des parts de SCPI dont le prix est fixé par la société de gestion. Aucun droit d’enregistrement. Entre deux augmentations, le capital reste fixe.

Si un associé (investisseur) possédant déjà des parts de SCPI souhaite les vendre, il devra alors le faire sur le marché secondaire qui est le marché de gré à gré essentiellement composé de SCI à K fixe. Ce marché permet d’organiser la liquidité des parts. Le prix est alors fonction de l’offre et de la demande. Dans ce cas il y a des droits d’enregistrement à payer.

Les SCPI à capital variable :

La disponibilité des parts est permanente. La société de gestion peut émettre ou bien racheter des parts pour qu’un associé sorte de la SCPI. Le prix des parts est fixé par la société de gestion avec une limite haute et basse. Aucun droit d’enregistrement à régler.

Les avantages des SCPI

• Facilité d’accès au marché immobilier avec un niveau d’investissement plus faible qu’un bien immobilier en direct.
• L’achat de parts est plus souple que l’achat d’un bien immobilier.
• Aucun passage chez le Notaire. Accession facilité.
• Mutualisation des risques (diversité de locataires, diversification géographique).
• Aucune contrainte de gestion locative puisque celle-ci est assurée par la société de gestion (pas de taxe foncière, pas de loyers impayés, pas de travaux, pas de bail à rédiger…).
• Revenus généralement trimestriels à fort rendement locatif (autour des 5%).
• Stabilité des locataires car baux commerciaux (3, 6, 9). Dans ce cas les locataires sont des professionnels donc pas de bail de location mais bail commercial.
• Facilité de transmission des parts lors d’une succession.
• Marché secondaire assurant la liquidité des parts.
• Achat en pleine propriété ou en démembrement.
• Cadre légal et réglementé. Elles sont contrôlées par l’AMF.

Le cadre fiscal des SCPI fera l’objet d’un second article sur ce sujet.

Les SCPI s’imposent aujourd’hui, comme un vecteur important dans la gestion globale de son patrimoine affichant des rendements bien supérieurs aux fonds € des contrats d’assurance vie.

Les SCPI de rendement permettent lors de la retraite d’obtenir des revenus réguliers sans les contraintes de la gestion locative. Le besoin de revenus complémentaires est un objectif patrimonial nous concernant tous.