URBAN PIERRE N°6 : SCPI de Déficit Foncier
Notre politique d’investissement
L’objectif de la SCPI URBAN PIERRE N°6 est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles, ou parties d’immeuble à usage d’habitation, situés en centre-ville exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.
La SCPI a choisi de privilégier les métropoles régionales françaises, disposant notamment de dessertes TGV, bénéficiant d’un réel dynamisme économique et offrant des perspectives démographiques favorables.
Notre SCPI vise l’acquisition d’immeubles bourgeois : immeubles de caractère, situés dans les quartiers vivants et commerçants des centres villes, principalement à usage d’habitation et disposant de commerces en rez-de-chaussée.
Cette politique d’investissement permet de s’inscrire dans le mouvement de reconquête des centres villes. Mouvement nourri à la fois par les politiques actives de la rénovation du bâti ancien et par le retour du commerce de proximité.
Par cette stratégie, vous constituez ainsi un patrimoine immobilier efficacement diversifié tant sur le plan géographique que sur la nature des actifs (habitations & commerces).
En l’absence probable d’un marché secondaire, l’investisseur doit être conscient de la nécessité de conserver ses parts pendant une durée de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société (15 ans) et à la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à un an.
Notre spécificité : La rénovation du bâti ancien
Les immeubles acquis feront l’objet d’une rénovation complète.
La période de travaux sur chaque immeuble est estimée à 18 mois.
Pour la réalisation de ces travaux, la SCPI sélectionnera des sociétés détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation.
Un investissement sans plafond
Votre souscription au capital de la SCPI URBAN PIERRE N°6 n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales. Le montant de votre investissement n’est donc pas limité.
Des étapes contrôlées
La chaîne de la rénovation des immeubles bénéficiera d’un contrôle externe quant au bon déroulé des travaux.
La fiscalité de votre investissement sera validée par un cabinet d’avocats spécialisés
Fiscalité de votre investissement
La quote-part cible de travaux d’Urban Pierre n°6, de l’ordre de 54 % du montant de la souscription, sera supportée à hauteur de 27 % en 2022 et 27 % en 2023.
Le déficit foncier généré sera imputable sur les revenus fonciers existants puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
Le traitement des revenus fonciers est soumis au régime de droit commun.
La souscription au capital de la SCPI Urban Pierre n°6 n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
Double impact fiscal sur la TMI (tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
En contrepartie, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers sur le revenu global sauf à perdre l’avantage fiscal (durée de conservation : 16 ans).
Plus-Values immobilière
En l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux, pourrait être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values.
Dans l’hypothèse d’une souscription de 50 000 € et d’une revente de 44 000 €, la plus-value éventuellement taxable lors de la revente des biens immobiliers serait de l’ordre, en l’état actuel du droit applicable, de 5 089 € soit environ 10,18 % du montant de la souscription initiale.
La rentabilité d’une SCPI de déficit foncier ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule économie d’impôt. Même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourrait être prélevé sur le prix de cession des immeubles. Le régime fiscal du placement sur les plus-values réalisées (différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition de l’immeuble) ou du calcul et de l’imputation des déficits fonciers, est susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale.
Il est rappelé que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et que cette situation est susceptible d’évoluer ultérieurement.
Facteurs de risques
Vous investissez dans une SCPI fiscale « déficit foncier », permettant au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit « déficits fonciers ». Il s’agit d’un placement à long terme, Vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 3 ans à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à perdre le bénéfice de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la liquidation.
Lorsque vous investissez dans ce type de SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
Risque de perte en capital :
Le placement étant investi uniquement en immobilier, il est considéré comme peu liquide, les conditions de sorties pouvant varier de manière importante en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier, à la hausse comme à la baisse. Cet investissement comporte un risque de perte en capital ;
Risque de liquidité :
La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés, voire inexistantes. La SCPI ne garantit pas la revente des parts ;
Risque d’endettement :
La Société de Gestion pourra contracter des emprunts au nom de la SCPI, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par URBAN PIERRE N°6, dans la limite d’un montant maximal qui devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI, étant précisé que ce montant maximum ne pourra excéder 10 % de la valeur comptable des actifs ;
la souscription de parts de la SCPI peut se faire par le biais d’un emprunt, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti et de nantissement des parts dans le cadre du prêt, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage fiscal. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
Risque de durabilité :
Les effets négatifs des risques de durabilité peuvent affecter la SCPI, notamment par :
– une baisse des revenus ;
– des coûts plus élevés ;
– des dommages ou une dépréciation de la valeur des actifs ;
– des amendes ou des risques réglementaires.
Plus généralement, il conviendra de tenir compte des informations suivantes :
- Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.
- Le montant du capital à percevoir, soit lors de la vente des parts, soit lors de la liquidation de la SCPI Urban Pierre n°6, n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.
- Lors de la liquidation du patrimoine de la société, le traitement fiscal des plus-values sera soumis au régime de droit commun. En l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux pourrait être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales. La rentabilité d’une SCPI de déficit foncier ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule économie d’impôt.
- Il est rappelé que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement.
Nous vous invitons à vous référer à la note d’information de la SCPI URBAN PIERRE N°6 dans laquelle sont détaillés l’ensemble des facteurs de risques de la SCPI.
Téléchargez ici la documentation commerciale Urban Pierre N°6 et ici le DIC
Nous sommes à votre disposition pour toute information.
