Urban Vitalim 4 (Urban Premium) : SCPI Pinel

Depuis plusieurs années, le dispositif PINEL est le dispositif de soutien à l’investissement locatif et propose d’apporter une réponse aux difficultés que les français rencontrent pour se loger.
Simplifier et recentrer l’investissement, tel est l’objectif de cette mesure d’incitation fiscale en prévoyant notamment l’encadrement des loyers sur un nombre significatif de villes ciblées et en anticipant ainsi l’encadrement des loyers prévu par loi ALUR.
L’assiette de calcul de l’avantage du dispositif PINEL pour les SCPI qui réalisent des investissements locatifs est alignée sur celle des particuliers, à savoir 100 % du prix de souscription.

Le centre-ville au cœur de votre patrimoine

Notre politique d’investissement

La SCPI Urban Vitalim n°4 a pour stratégie la composition d’un patrimoine immobilier résidentiel en centre-ville dans les communes éligibles aux dispositions de l’article 199 novovicies du CGI.

Ainsi la SCPI Urban Vitalim n°4 mènera une politique d’investissement active visant à acquérir un patrimoine immobilier locatif en centre-ville constitué :

• D’immeubles anciens à réhabiliter répondant, après travaux, aux normes réglementaires de décence et de performance énergétique ;
• D’immeubles de bureaux à transformer en logements ;
• D’immeubles composés de logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de transformation ou d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (dispositif Pinel – De Normandie ancien) ;
• Ainsi que des immeubles neufs ou en VEFA.

La fiscalité de votre investissement

Votre investissement sera éligible au dispositif Pinel, grâce au respect des conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt égale à 21% du prix de souscription sur 12 ans de détention (dans la limite annuelle et globale de 300 000 € de souscription par an).

Dans le cadre des souscriptions effectuées en 2023, la réduction d’impôt sur les 12 années se répartit ainsi :

• 18% répartis également sur les 9 premières années dès l’année de souscription
• 3% répartis également sur les 3 dernières années

Étant précisé que la réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10 000 €.
En contrepartie de cette réduction, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové (durée de conservation 16 ans), sachant qu’en absence probable d’un marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société.
La SCPI s’engage à louer les appartements pendant la même durée de 12 ans (en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire).

Dans l’hypothèse d’une plus-value à la revente du patrimoine de la SCPI, en l’état du droit et de la doctrine actuellement applicable et dans le cadre particulier du dispositif « PINEL », les modalités de calcul de la plus-value immobilière sont identiques et ne diffèrent pas que l’investissement porte sur l’acquisition d’un bien neuf en VEFA ou qu’il porte sur l’achat d’un bien existant à réhabiliter ou à transformer en logements.

Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement.

Facteurs de risques

Vous investissez dans une SCPI fiscale « PINEL », permettant au porteur de parts de bénéficier d’avantages fiscaux. Il s’agit d’un placement à long terme, Vous devez conserver vos parts pendant une durée correspondant à un minimum de 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré ou livré, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux. Sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit dans un délai total de 16 ans compte tenu de la période inhérente à la liquidation.

Lorsque vous investissez dans ce type de SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :

Risque de perte en capital :

Le placement étant investi uniquement en immobilier, il est considéré comme peu liquide, les conditions de sorties pouvant varier de manière importante en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier, à la hausse comme à la baisse. Cet investissement comporte un risque de perte en capital ;

Risque de liquidité : 

• La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés, voire inexistantes. La SCPI ne garantit pas la revente des parts ;

Risque d’endettement :

La Société de Gestion pourra contracter des emprunts au nom de la SCPI, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par URBAN VITALIM N°4, dans la limite d’un montant maximal qui devra être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI, étant précisé que ce montant maximum ne pourra excéder 10 % de la valeur comptable des actifs ;

La souscription de parts de la SCPI peut se faire par le biais d’un emprunt, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti et de nantissement des parts dans le cadre du prêt, l’établissement prêteur pourrait en demander la vente et entraîner une perte de capital et de l’avantage fiscal. Par ailleurs, à terme, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.

Risque de durabilité :

Les effets négatifs des risques de durabilité peuvent affecter la SCPI, notamment par :

– une baisse des revenus ;

– des coûts plus élevés ;

– des dommages ou une dépréciation de la valeur des actifs ;

– des amendes ou des risques réglementaires.

Plus généralement, il conviendra de tenir compte des informations suivantes :

• Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.
• Le montant du capital à percevoir, soit lors de la vente des parts, soit lors de la liquidation de la SCPI URBAN VITALIM N°4, n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.
• Il est rappelé que la fiscalité applicable aux porteurs de parts de la SCPI (revenus et plus-values) est susceptible d’évoluer au cours de la période d’investissement.

Nous vous invitons à vous référer à la note d’information de la SCPI URBAN VITALIM N°4 dans laquelle sont détaillés l’ensemble des facteurs de risques de la SCPI.

Téléchargez ici la documentation commerciale Vitalim 4 et ici le DIC

Nous sommes à votre disposition pour toute information.